遺産にアパートやマンションなどの収益不動産が含まれていた方へ
相続が発生した場合、遺産として考えられるのは、預金や有価証券だけではありません。中にはマンションやアパートなどの収益不動産（毎月一定の賃金収入がある不動産）が含まれている場合があります。
遺産にこれらの収益不動産が含まれていると、「家賃は遺産に含まれるのか」「相続が発生する前の家賃はどうか」など様々な問題が発生し、頭を悩まされている相続人様が多くおられます。
この記事では、それらの疑問について説明しております。
相続と土地等の不動産
遺産に不動産がある場合、まずその所在や評価などを調査していく必要があります。
また、管理費が掛かるなど考えることも少なからずあります。
具体的に分割する場合や、その登記手続きなどを行っていく必要があります。
詳細については、「相続と土地等の不動産」のページをご覧ください。
収益不動産に関するよくあるご質問（FAQ）
「家賃」は遺産になりますか？
相続が発生した場合、賃貸アパートやマンションなどの収益不動産を亡くなった方が所有していれば、不動産自体は相続の対象となる財産であり、遺産となります。
ではその不動産から生じる家賃はどうなるのでしょうか。
家賃が被相続人の遺産になるか否かですが、結論としては、場合によるということになります。
それでは、どのような場合に家賃が遺産となり、また、遺産とならないのか、以下、ご説明していきたいと思います。
相続開始前の家賃
相続開始前の家賃は、相続開始の時点において既に被相続人の財産になっていると考えられるため、原則として遺産となります。
ただし、個別的な事情により結論が変わることもありますので、詳しくは弁護士にご相談ください
相続開始から遺産分割までの間に生じた家賃
相続開始から遺産分割までの間に生じた家賃については、遺産分割の対象になるのかが問題にされることがあります。
この点については、最高裁判所の判決（平成17年9月8日第一小法廷判決）があり、当該賃料債権は、遺産とは別個の財産であり、各共同相続人がその法定相続分に応じて分割して取得することになると判断されています。
したがって、遺産分割の対象にはならないことになります。
ただし、実務では、共同相続人の全員が遺産分割の対象に含めることに合意した場合には、他の遺産とともに遺産分割の対象とするという取り扱いがされています。
遺産分割後に生じた家賃
これに対して、遺産分割後に生じた賃料債権については、遺産分割において、当該不動産を取得した相続人が取得することになります。
収益不動産の管理はどうすればいいですか？
賃借人、家賃の額等、当該収益不動産について契約の内容や条件などをしっかりと把握することが必要です。
相続財産の評価算定の前提となりますし、また、今後の不動産経営における収益見込みを把握しておくためです。
もし、あなたが実際に管理をしていない場合には、実際に管理している他の相続人に対し、
・確定申告書の控え
・賃貸借契約書の写し
・家賃収入のある通帳の写し
などの資料を提出してもらいましょう。
収益の実態を把握した上で、もし収益が上がっているようであれば、その分配を求めていくことになります。
収益不動産の相続で注意することはありますか？
上記でも少し触れましたが、不動産の評価を算定するために、調査が必要になります。
不動産の評価については、固定資産評価額、路線価、実勢価格など金額が異なる評価が実務上複数用いられています。
共同相続人間で合意があればその評価に基づくことになりますが、どの評価が適正であるのかをめぐって争いになることが多々あります。
特に収益不動産の場合は、収益価格（収益利回り）をベースに算定されることも多く、単なる不動産単体の価格と実際の価格の差が大きくなることもあります。
収益不動産の収益価格について、相続人間で最初から合意ある方が稀です。
仮に評価に関して合意ができず、遺産分割調停等の手続きになった場合には、不動産鑑定士による鑑定を申し立てて、その鑑定評価を基準とすることもあります。鑑定には費用がかかることにご注意ください。
金融機関からの借入が残っている場合には、返済額と収益が見合っているかをさらに慎重に検討する必要があります。
また、借入は法定相続分で当然に分割されて相続人が負担することになるため、不動産を承継する人に債務を集約させる場合には、金融機関との間で債務引受などの手続きが必要になります。
なお、相続開始後遺産分割協議成立までの家賃については、法的には相続財産ではなく、各相続人が法定相続分の割合で家賃を取得することになりますので、この点をどのように処理するかの話し合いも必要です。
不動産オーナーのための相談
財産の中に不動産がある方には、収益不動産のオーナーという方もいらっしゃるでしょう。
オーナーとして考えなければならないことも多く、お悩みを抱えておられる方も多いのではないでしょうか。
弊事務所は、オーナー様向けの特設サイト「オーナーのための不動産トラブル相談」を設けております。
相談料は、無料（※賃貸人様側・売主様側のみ相談無料）ですのでご検討ください。
配偶者の老後を守るための居住権や贈与について
相続法の改正により、婚姻期間が20年以上の夫婦について、居住用不動産の贈与や遺贈に関して、配偶者の老後を守るための制度が作られました。
今後の相続にとって重要な制度です。
制度の説明について詳しく説明しておりますので、下記のページをご覧ください。
「配偶者居住権とは」
「配偶者の老後を守るために～婚姻期間20年以上の夫婦の居住用不動産の贈与・遺贈～」
相続または不動産事件について
「弁護士はどこまでしていただけるんですか？」とのご質問を伺います。
例えば、以下のようなご質問です。
・遺産の中に不動産があるのですが、貴所で登記まで含めて手続きをしてくれるのですか？
・相続する不動産に相続人は誰も住む予定がなく、不動産を売って遺産分割したいと考えています。つてがありませんので、不動産の仲介業者を紹介してくれませんか？
・相続に関連して、税金相談は貴所では対応していただけないでしょうか？
これらのご質問については、「相続または不動産事件について」のページをご覧ください。
弊所で実際に取り扱った事例
弊所では、収益不動産が遺産に含まれていた相続案件をお受けした実績がございます。
遺産に収益不動産があると、解決までに長い時間がかかることも少なくありません。
そのため、依頼者様には大きな負担がのしかかります。そこで、弁護士が依頼者様の心身に寄り添い、サポートすることで問題を解決してまいりました。
ここでは、遺産に収益不動産が含まれていた２つの事例についてご紹介します。
NO.21 男性(50歳)･相談内容：遺産分割請求事件 ⇒ ２５００万円獲得
NO.79 男性･相談内容：相続放棄 ⇒ 長期的な争いになった遺産分割の事例
それ以外にも、弊事務所の解決事例のリンクを下記に記載いたします。
ぜひご参考になさってください。
弁護士へのご相談
弁護士にご相談・ご依頼するメリット
a. 状況に合った分割方法のアドバイスを受けられる
・相続開始前／開始後
・遺言がある／ない
・相続人間で揉めている／今後揉めるかもしれない
・遺留分を請求している／されている
・任意で協議中である／調停や訴訟まで進んだ
など、相続の場面ごとで対応すべき状況は異なります。
弁護士にご相談・ご依頼いただくと、それらの状況に合った適切な分割方法についてアドバイスを受けられることになります。
b. 不動産の価値を適切に評価してもらえる
不動産の評価には、いわゆる「一物四価」と呼ばれる、複数の評価方法があります。
遺産分割の場面でどのように評価すればいいか、だれに何を依頼すれば査定が出てくるのか、あてがない方が多いのではないでしょうか。
弊事務所では、相続での実務を踏まえた適切な評価についての調査検討を行いますし、また弊事務所では不動産業者や不動産鑑定士などと提携しており、弁護士にご相談・ご依頼いただければ、不動産の適切な評価をご提案することができます。
c. 相続人間でもめた際に調整してもらえる
相続人間でもめた際、ご自身では対応に行き詰ってしまう恐れがあります。
弁護士にご相談・ご依頼いただければ、民法などの各種法令や家庭裁判所での実務運用を踏まえた適切な知識や経験を前提に、相続人間での調整の上、ご依頼者様に最も有利な解決を目指します。
d. 遺産分割調停や審判の対応が可能となる
任意での遺産分割協議が行き詰った場合、家庭裁判所に対し、遺産分割調停や審判を申し立てていくことを検討する必要があります。
しかしながら、法的な専門家でなければ、そのような調停や審判での対応を行うことは難しいと考えられます。
弊事務所では、経験豊富な弁護士により、遺産分割調停や審判に適切に対応し、ご依頼者様に最も有利な解決を目指すことができます。
e. 不動産業者や税理士などの関連業種の専門家の紹介を受けられる
相続では、法律的な問題のみならず、不動産の評価や、相続税・贈与税の問題など、関連する問題も生じてくることが通常です。
弊事務所では不動産業者や不動産鑑定士などの不動産の専門家、また、税理士などの税務の専門家と提携しております。
弊事務所にご相談いただければ、それらの関連業種の専門家のご紹介いたします。
それにより、ほぼワンストップで遺産相続の問題を対策し解決していくことができます。
収益不動産の相続に関するご相談は弁護士法人iまで
以上のとおり、不動産が遺産に含まれる場合、遺産分割で揉めることが非常に多いと言えます。
家賃が遺産に含まれるかどうか、の判断には、当該相続の状況などを考慮する必要があり、高度な専門知識を要します。
また、遺産相続をしている間に発生した家賃をどう扱うかということについても、相続人間で分け方を検討しなければなりません。
相続人同士では話を進めづらいのであれば、弁護士など専門家を間に挟むことをおすすめいたします。
弊所では、収益不動産が遺産にあり、相続でお悩みの方からのご相談をお受け付けしております。
相続に関するご相談は２回目まで無料です。遺産分割協議や遺留分請求など、着手金が無料のものもございます。
詳細はこちらのページをご覧ください。
どうぞお気軽にご相談ください。
