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不動産の相続はトラブルになりやすい！？相続に強い弁護士に相談すべき7つの理由を解説

不動産を相続することになったものの、

手続きが複雑で何からはじめればいいのかわからない…
家族間で意見が合わず、話し合いがすすまない…

こうした悩みを抱えていませんか？
相続は一度きりの大きな手続きですが、法的な知識や不動産の正確な評価額が求められ、一般人で対応するのは非常に困難です。
適切な手続きをしないと、相続税の負担増や家族間トラブルを招くリスクもあります。
そこで、本記事では不動産の相続を弁護士に相談すべき理由について解説していきます。
一読すれば、相続手続きにおける不安が解消され、適切に不動産を引き継ぐための具体的な手順が理解できるでしょう。

不動産の相続はトラブルになりやすい

不動産相続は、とくに遺言書がない場合などでトラブルになるケースが非常に多いです。理由としては次のような点があげられます。

家族間の感情的な対立や価値観の違い
不動産の評価額に関する相違
分割方法に対する意見の不一致

それぞれ解説します。

家族間の感情的な対立や価値観の違い

不動産相続では、資産の分割以上に家族間の感情的な問題が対立の原因となることがあります。
親の遺産に対する思い入れや幼少期の出来事が争いを生むケースも珍しくありません。
たとえば「思い出の家だから絶対に売りたくない！」と強く主張する相続人がいることで、話し合いがすすまなくなるようなケースです。遺言書がなく、被相続人（亡くなった方）の意向が読めないケースでは激化しやすいです。
相続人それぞれが異なるライフスタイルや経済状況、価値観をもっているため、こういった違いで話し合いが長期化することも多いです。
全員の同意がなければ遺産分割協議は成立せず、手続きも滞ってしまいます。
家族同士の感情的な衝突がエスカレートしないうちに、感情面に配慮しながら法的根拠を示せる専門家の関与を検討することが重要です。

不動産の評価額に関する相違

不動産の資産価値をどのように算出するかでトラブルになるケースもあります。
評価額が不透明なまま協議をすすめると、相続人同士で不公平感が生じやすいです。
評価方法はいくつかあり、どの方式で算出するかによって評価額がかわります。主には下記4つの方式です。

公示地価方式
固定資産税評価額方式
路線価方式
取引事例比較方式

それぞれについて解説します

公示地価方式

国土交通省が毎年公表する「公示地価」を基準に不動産の評価額を算出する方法です。
公示地価は全国の主要地点を対象に調査され、土地価格の目安として広く利用されます。
後述する路線価方式と異なり、実際の取引価格に近い基準となるため、より市場価格に即した評価が可能です。

固定資産税評価額方式

自治体が固定資産税を算出するために設定する固定資産税評価額を基にした評価方法です。この評価額は市区町村から送付される固定資産税通知書に記載されています。
実際の市場価格よりも低めに設定されることが一般的で、相続税や贈与税の計算基準にも使用されます。
この評価額を確認することでおおよその不動産価値が把握可能です。

路線価方式

国税庁が公表する路線価を基準に土地の評価額を算出する方法です。
路線価は道路ごとに設定されており、土地の面積や形状を基に価格を計算します。
相続税や贈与税の算定にも使用されるため、不動産相続時の重要な指標です。
ただし、実際の取引価格より低めに設定されていることが多いです。
路線価はインターネットで誰でもかんたんに確認できます。

取引事例比較方式

近隣で過去に売買された不動産価格を基に評価額を算出する方法です。
市場価格に最も即した評価方法であり、需要と供給のバランスも反映されます。
不動産会社が売却価格を設定する際にもよく用います。
ただし、近隣に適切な取引事例がない場合や市場変動が激しい時期には精度が低下するのは注意点です。

分割方法に対する意見の不一致

不動産は現金のようにかんたんに分割できないため、相続人同士で分割方法をめぐる意見が対立することもあります。
不動産の分割方法はひとつではなく、主に下記の4パターンがあります。

現物分割
代償分割
換価分割
共有分割

相続人全員が納得できる分割方法を見つけるためには、法律の面からも専門的な助言が必要になるケースも多いです。
分割方法それぞれについて解説していきます。

現物分割

不動産も含めた相続財産をそのままの形で相続人に分割する方法です。
土地であればエリアごと、建物ならフロアや部屋ごとに分けることも考えられます。
物理的な分割が可能な場合には公平な分割がしやすい一方で、土地や建物の形状によっては現実的でない場合もあります。

代償分割

不動産を一人が取得し、他の相続人にその相応額の代償金を支払う方法です。
共有による管理トラブルを避けられるメリットがある一方で、高額な資金が必要になるため注意が必要です。不動産の評価額を正確に把握しなければ、代償金の算定が適切に行われません。

換価分割

不動産を売却し、売却益を相続人で分割する方法です。
現物分割が難しい場合や、公平な分配を望む場合に適しています。
不動産の評価額を市場価格に近づけて売却することが求められます。

共有分割

複数の相続人が不動産を共有財産とする方法です。
初期費用がかからないため手軽な方法にも見えますが、所有者間で管理や売却の意見がわかれるリスクもあり、利用頻度は多くありません。
将来的な管理トラブルを防ぐためにも、共有する場合は明確な取り決めが必要です。

不動産の相続を弁護士に相談すべき理由

不動産の相続については相続人同士でトラブルになりやすい点について解説してきましたが、だからこそ弁護士などの専門家に相談をすることが重要です。
弁護士に相談することで得られるメリットは主に下記の7つです。

不動産相続の手続きがスムーズになる
不動産の評価額を正確に把握できる
不動産の分割方法を助言してもらえる
相続トラブルの調整や未然防止をしてもらえる
遺産分割協議の代理交渉をしてもらえる
登記手続きや名義変更を代行してもらえる
相続紛争における訴訟対応が可能

それぞれについて詳しく解説していきます。

不動産相続の手続きがスムーズになる

不動産の相続手続きは法的に複雑で、相続登記や名義変更、遺産分割協議書の作成など多岐にわたります。
手続きをどのようにはじめていいかわからない際は、弁護士に相談することで法的にも正しい手続き手順を教えてもらえます。
不動産相続の手続きを誤ると、後々トラブルが生じるケースも少なくありません。
弁護士のサポートを受けることで、法的な不備を防げ、自身で対応する際の不安や手続きの手間を軽減できるでしょう。

不動産の評価額を正確に把握できる

上述したように、不動産の相続では評価額が遺産分割の判断材料となります。
適切な相続手続きのために正確な評価は不可欠です。
弁護士は不動産鑑定士や不動産会社と連携し、信頼性の高い評価額の提示ができます。
市場価格や公示地価、路線価を総合的に判断するため、誤差の少ない価格が得られるでしょう。
またその際の相続税についてのアドバイスももらえます。
相続税は不動産の評価額に応じて算出されるため、相続税がどれくらいかも見積もってもらうことで、税金対策も考えられます。場合によっては税理士との連携もしてもらえます。

不動産の分割方法を助言してもらえる

不動産は現金と異なり、かんたんに均等分割できず、分割方法には4つの方法があることを解説しました。
遺産分割協議では「分割方法をどのようにするのか」や「誰が何を相続するのか」で対立が生じやすいです。
弁護士は複数ある分割方法の選択肢から、状況を見つつ相続人にとって最も適切な方法を提案できます。
トラブルを防ぐため、具体的なシミュレーションに基づいた分割方法のアドバイスを受けることは大切です。
たとえば、誰か一人が不動産の取得を強く主張するのであれば、代償分割を提案してもらい、他の相続人にどういった補償をしていくか具体的な金額目安等を算出してもらえます。

相続トラブルの調整や未然防止をしてもらえる

不動産相続では家族間のトラブルになりやすいことを解説しましたが、一度意見が衝突すると感情的な対立が継続しやすいです。
たとえば、長男が家を相続する案に一人だけ反対している相続人がいて、同意が得られないケースなどです。
第三者である弁護士が間に入ることで、法的観点からも適切な解決策を提示してくれ、冷静な話し合いになるように調整をしてくれます。
万が一トラブルに発展しそうな際も、相続人同士の連絡や調整を弁護士が行ってくれます。
家族・親族は長年の関係なので、できるだけ円満に話し合いで解決し、今後も良好な人間関係が続くようにしておくことが何よりも大切です。

遺産分割協議の代理交渉をしてもらえる

実際の遺産分割協議は、とくに感情的な対立や複雑な交渉が入り乱れる状況になります。
弁護士なら法的根拠を基に代理人として交渉し、公平な解決をスムーズに図れます。
遺産分割協議にどうしても参加するのが難しいような状況だと、弁護士に一任してしまうのも手です。
他の相続人との交渉を任せられるので、遺産分割協議であっても相続人間でトラブルが悪化していくことを防げます。

登記手続きや名義変更を代行してもらえる

不動産相続の際は、名義変更や登記手続きが必要で、これらは複雑で専門的な知識が不可欠です。
手続きミスによって財産トラブルに発展するリスクもあります。
弁護士に手続き代行してもらえば、面倒な手続きから解放されるだけでなく、法的なトラブルも回避できるでしょう。

相続紛争における訴訟対応が可能

残念なことに、不動産相続は感情的な対立から裁判まで発展するケースもあります。
裁判では法的な主張が重要で、素人では対応困難な場面が多いです。
弁護士は訴訟の専門家として、適切な主張と証拠収集で依頼者に寄り添っていきます。
弁護士に相談していれば、裁判が避けられない状況でも、法的に不利益を防ぐための力強いサポートを受けられるでしょう。

不動産の相続について弁護士に依頼する際の費用

不動産相続を弁護士に依頼する際のメリットについて解説してきましたが、弁護士に法律相談する場合は一般的に相談料、着手金、報酬金がかかります。
弁護士事務所によってかかる費用はかわってきますが、2004年に廃止された旧報酬基準を目安額にしている事務所もあります。

相談料

相談料は、相続問題の概要や解決方法の見通しを把握するための費用です。
一般的な相場は30分あたり5,000円から1万円程度ですが、初回無料相談を提供している弁護士事務所もあります。
問題が複雑な場合は、相談時間が延びることで費用が増えることもあるため事前確認はしておきましょう。
相談を通じて手続きの流れや費用感が明確になるため、初期の相談を惜しまないことが大切です。

着手金

着手金は、依頼者にとって最初の大きな支払いです。
不動産相続では相続財産の規模や案件の複雑性に応じて異なり、目安は30万円から50万円程度です。
財産額が大きい場合や訴訟が必要なケースでは100万円以上かかることもあります。
正式依頼前に費用の見積もりを確認することが安心な依頼の第一歩です。

報酬金

弁護士が案件を成功に導いた際に発生する報酬金は、依頼者の得た成果に基づいて支払います。
不動産相続では遺産分割協議が成立した場合や、訴訟で有利な判決が出た場合は該当します。報酬金の相場は相続財産の5％から10％程度で、財産額が1,000万円の場合は50万円から100万円ほどです。
成功報酬制のため、支払いが成果に応じる点が依頼者にとってメリットです。